📌감가상각-임대수익-0원신고-종합소득세

> 📎 이 글에서는 감가상각의 개념, 적용 시기, 월할 계산법, 종합소득세 0원 신고 필요성, 그리고 매도 시 세금 영향까지 다룹니다.  
> 임대소득 절세 전략이 궁금한 분이라면, 반드시 체크하세요!

 

📌 감가상각 & 종합소득세 신고

 

“감가상각을 안 하면 세금이 더 나온다?”

“수익이 없어도 종합소득세 신고는 꼭 해야 한다?”

 

임대사업자가 처음에 가장 많이 놓치는 절세 핵심 —
감가상각과 0원 신고에 대해 쉽게 정리해드립니다.

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🧾 감가상각, 왜 꼭 해야 할까요?

 

“월세가 얼마 안 들어오는데, 세금은 왜 이렇게 많이 나오지?”
임대사업을 시작하면 한 번쯤 마주치는 당황스러운 순간입니다.

 

그 원인 중 하나는 바로
‘감가상각을 하지 않은 상태에서의 과세’ 때문입니다.

 

처음엔 생소할 수 있지만,
이걸 놓치면 매년 수십에서 수백만 원을 더 낼 수도 있어요.

 

 

👉 감가상각은 임대사업자의 종합소득세 절세 전략에서 핵심 중 하나입니다.

 

 

종합소득세와 감가상각

 

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💬 감가상각, 쉽게 말하면?

 

건물은 시간이 지날수록 낡고 가치가 떨어집니다.

이 가치 하락분을 매년 나눠서 ‘비용’으로 인식하는 것,

그게 바로 감가상각입니다.

• 실제로 돈이 빠져나가는 건 아님
• 하지만 세무서에선 경비로 인정
  → 결과적으로 세금이 줄어드는 효과 발생

 

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📉 감가상각을 안 하면 생기는 일

 

구분            감가상각 없음                  감가상각 있음

 

수익	1,200만 원	1,200만 원
비용	없음	감가상각비 400만 원
과세표준	전액 과세	800만 원만 과세

 

✔ 돈 안 쓰고 세금을 줄이는 절세 전략, 그것이 감가상각입니다.

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⏰ 감가상각은 언제부터 시작해야 하나요?

 

👉 원칙은 ‘실제 수익 발생 시점’부터 감가상각 적용입니다.

 

• 2023년에 오피스텔을 취득했지만 공실이었다면?
  → 감가는 생략 가능
  → 단, 종합소득세 “0원 신고”는 반드시 필요

 

• 2024년 4월부터 월세 수익이 생겼다면?
  → 2024년부터 감가상각 적용 시작
  → 감가 빠지면 과세표준이 커져 세금 불이익 발생

 

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✅ 2025년 기준 – 감가상각률 정리

▶ 소득세법 시행규칙 제29조 [업종별 자산 감가상각방법 및 내용연수표]에 따라:

자산 유형             상각방법                내용연수                 연간 감가율

 

일반 건물 (비주거용)	정액법	40년	2.5%
주택 (거주용 포함)	정액법	50년	2.0%
토지	감가대상 아님	—	❌ 없음

 

📌 정액법 감가율 = 1 ÷ 내용연수

 

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🔍 확인 

• 오피스텔, 상가, 업무용 건물 등: 2.5% 적용 (내용연수 40년)
• 단, **주택(전용 주거용)**은 2.0% 적용 (내용연수 50년)

즉,
👉 예를 들어 2억 원 건물 '업무용 오피스텔'이라면 연 2.5%,
→ 감가상각액은  500만 원/연 

👉 만약 주거용으로 등록되어 있다면 2% 적용,
→ 연 400만 원 감가.

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📎 참고: 국세청 홈택스 > 소득세법 시행규칙 제29조

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 해당 건물이 주거용으로 등록된 오피스텔인지,
아니면 업무용(상가용)으로 등록된 임대인지에 따라 적용율이 달라지니
이 부분 확인하시면 더 정확해집니다.

 

 

 

작년 3월까지 임대수익이 없다가 4월 그 이후부터 임대소득이 생겼다면,
1년치 감가상각액(예: 500만 원 전액)을 다 경비로 넣을 수 있는지?

 

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✅ X. 전액 불가. "사용 개시일 기준 월할 계산" 

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🔎 이유:

감가상각은 “자산을 실제로 사용한 기간”에 대해서만 경비처리 가능하기 때문입니다.

예를 들어,
건물가액이 2억 원이고 연 감가상각액이 500만 원이라면,

12개월 전체 사용 시 500만 원,
9개월 사용 시 약 375만 원만 경비로 인정

📊 감가상각 월할 계산 예시

항목	내용
건물가액	2억 원
연간 감가상각률	2.5%
연간 감가상각액	500만 원
실제 임대 개시 시점	2024년 4월
감가상각 적용 개월 수	9개월 (4월~12월)
적용 비율	9 ÷ 12 = 0.75
계산식	500만 원 × 0.75
경비 처리 가능액	375만 원

 

 

🧷 정리하면:

 

항목                         설명

              

연간 감가상각액	500만 원 (전액 기준)
실제 임대 시작 시점	4월 (4~12월 사용)한다면?
적용 가능 금액	500 × 9/12 = 375만 원

 

📌 중요 포인트:
세법은 "감가상각은 실제 사용한 기간만 해당"이라고 명시하고 있습니다.
따라서 3월까지 공실이었다면 1~3월은 상각 불가입니다.

 

 

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🚨 수익 없어도 ‘0원 신고’는 꼭 해야 합니다

 

“2023년엔 수익도 없었는데 신고 안 해도 되는 거 아닌가요?”

❌ 감가는 생략 가능

 

✅ 하지만 종합소득세 0원 신고는 반드시 해야 합니다.

신고하지 않으면:

• 세무이력이 누락
• 감가상각 누적도 불인정

 

📌 요점:

**수익 없어도 ‘종합소득세 신고는 해야 한다’**

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💰 감가상각은 종합소득세 신고에서 처리됩니다

• 매년 5월, 홈택스를 통해 종합소득세 신고 진행
• 감가상각은 이 신고서 내에서 임대소득 경비 항목에 기재
• 수익 없어도 신고하면 감가이력 유지 + 세무상 기록 유지

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🏠 그럼 나중에 매도할 때는?

 

감가상각을 누적하면
→ 매도 시 자산가액이 줄어든 상태로 계산되기 때문에
→ 양도차익이 커지고 양도소득세가 늘어날 수는 있어요

 

 

하지만 대부분의 경우:

• 매년 소득세 절세 효과가 더 큼
• 장기보유공제, 이월공제 등 양도소득세 보완책 있음
  → 전체적으로는 감가상각이 유리

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📌 요약 정리

• ✔ 감가상각은 건물의 가치 하락분을 비용으로 잡아 세금을 줄이는 절세 전략입니다.  
  ❌ 토지는 감가상각 대상이 아닙니다.
• 수익이 생긴 해부터 반드시 적용해야 하고,
• “수익이 없을 땐 종합소득세나 (해당되는 경우) 부가가치세도 0원 신고를 꼭 해야 합니다.”
  감가상각을 하지 않으면 세금이 훨씬 많아질 수 있음
• 매도 시 양도세 영향은 있지만, 전체 절세에는 유리

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