전세 불안정 심화? 2025 토허제 이후 임대차 계약에 생긴 변화들

토허제란? 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 정보

최근 부동산 시장과 정책 변화에 따라 "토허제(토지사용허가제)"가 주목받고 있습니다.

 

 

특히 2025년부터 시행이 예고되면서, 세입자 및 임대인 모두에게 중요한 이슈로 떠오르고 있는데요. 이 글에서는 토허제가 무엇인지, 세입자에게 어떤 영향이 있는지, 그리고 부동산 시장에는 어떤 변화가 있을지 신뢰 있는 정보만을 기반으로 정리해보겠습니다.

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토지사용허가제 기본 개념

 

토허제는 정부가 특정 토지의 사용을 허가제로 관리하는 제도입니다.

 

기존에는 토지 소유자가 자유롭게 임대하거나 사용하는 것이 가능했지만, 토허제가 시행되면 해당 지역의 토지는 반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 사용할 수 있게 됩니다.

 

정부는 이 제도를 통해 무분별한 개발이나 투기를 방지하고, 공공성과 환경 보호를 강화하고자 합니다.

 

 

 

🏚️ 토허제 이후, 세입자 불안정성과 전세시장 위축 현실

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🔥 1. 투자자 이탈 → 전세 공급 감소

• 토허제가 시행되면 토지를 활용하기 위한 허가 절차가 복잡해지고, 시간도 소요됩니다.
• 이에 따라 다주택자나 전세 수익형 부동산 투자자는 위험을 피하고 시장에서 이탈하게 됩니다.
• 특히 신규 전세 공급이 줄어들며, 세입자 입장에서는 선택지가 줄고 경쟁이 치열해지는 현상이 발생합니다.

📉 결과: 전세 매물 감소 + 가격 불안정 + 공급 불균형

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🧍‍♀️ 2. 세입자의 실제 불안정 상황

▶ 계약 갱신의 불확실성

• 갱신 시점에 토지사용 허가가 거절되거나 지연되면, 기존 세입자가 내쫓기게 되는 구조입니다.
• 특히 전세계약 만기일과 허가 절차가 엇갈릴 경우, 중간에 주거 공백이 발생할 수 있습니다.

▶ 불투명한 정보 접근

• 대부분의 세입자는 지자체 허가 여부나 토지 정책을 실시간으로 알기 어렵습니다.
• 임대인이 미리 알려주지 않으면, 세입자는 만기 직전에야 자신이 위험에 처했다는 걸 알게 됩니다.

▶ 전세 가격 상승 압력

• 공급이 줄어들면 당연히 남은 매물의 가격은 올라갑니다.
• 세입자는 같은 조건의 주택을 더 비싼 가격에 계약하거나, 외곽으로 밀려나는 상황에 놓이게 됩니다.

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🚫 제도적 한계

 

문제   설명

 

세입자 보호 장치 미비	주택임대차보호법은 ‘계약서 중심’이지만, 토허제는 ‘허가 여부 중심’이기 때문에 법적 보호가 약함
허가 과정의 행정 리스크	허가 신청 과정이 복잡하거나 행정 지연이 발생하면 세입자 거주 안정성에 직접적 타격
책임 전가 구조	임대인이 책임을 지지 않고 “허가가 안 났다”는 이유로 계약을 회피할 수 있는 구조

 

✅ 대응을 넘어선 보호 필요성

단순한 행정적 절차 투명성만 강조하는 것은 세입자 보호를 무력화할 수 있습니다.
다음과 같은 정책적 보완이 시급합니다:

 

1. 허가 지연 시 세입자 자동 보호 유예기간 설정 (예: 허가 지연 시 3개월 자동 연장)
2. 임대인 사전 통보 의무화 (세입자에게 토허제 허가 진행 여부를 명확히 고지해야 함)
3. 세입자 대상 허가 정보 제공 플랫폼 연동 (지자체 또는 국토부)

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🧭 세입자에게 필요한 실질적 전략

 

• 계약 시점부터 ‘허가 조건 및 책임 조항’을 계약서에 명시
• 임대인의 허가 신청 여부를 문서로 확인받기
• 보증금 보호를 위한 전세보증보험 필수 가입
• 상가·주택 임대차분쟁조정위 상담 통해 위기 대비

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**전세 시장에서의 ‘공급자 이탈’과 ‘정보 비대칭’**이 맞물리며
세입자에게는 가격 상승 + 전세 불안정+ 계약 불확실성이 나타납니다.

 

 

 

📌 토지사용 허가 거절 또는 지연 시, 세입자에게 발생할 수 있는  예시

토지사용허가제 세입자 계약 불이익?

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1️⃣ 계약 갱신 무산 → 퇴거 압박

사례:

서울에서 카페를 운영하던 김 씨는 2년 전 1층 상가를 임대해 창업했다. 계약 만료를 앞두고 갱신을 요청했으나, 건물주가 **“토지사용허가가 아직 안 나왔다”**며 갱신을 거절했다.
김 씨는 대체 매장을 찾을 시간도 없었고, 별도 보상도 받지 못한 채 1개월 만에 점포를 정리해야 했다.

📌 포인트: 실제로 토허제는 “허가 불가” 또는 “지연” 시 계약이 불발될 수 있으며, 세입자 보호 조항이 명확하지 않음.

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2️⃣ 허가 지연 → 불확실한 입주

사례:

경기도 **의 신혼부부 이 모 씨는 전세계약 만료 2개월 전, 기존 집에 재계약 의사를 밝혔다.
그런데 임대인이 “해당 토지가 토허제 적용 대상이라 아직 허가가 나지 않았다”며 기다려달라고 통보.
결과적으로 허가는 계약 만료 이후 3주 뒤에 승인됐고, 그 사이 이 씨 부부는 짐을 보관하고 친정집에서 임시 거주해야 했다.

📌 포인트: 토허제 지역에서는 허가가 늦어지면 기존 계약의 연속성이 보장되지 않음. 임시 거주지, 보관 비용, 심리적 불안 등 현실적 피해 발생.

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3️⃣ 보증금 반환 지연 + 주거 공백

사례:

세입자 박 씨는 **의 전원주택에서 전세 계약 중이었다. 갱신 시점에 임대인이 토지사용허가 갱신을 못 받게 되었고, 계약을 종료하며 **“허가 안 나서 돌려줄 자금이 없다”**며 보증금 반환을 미뤘다.
박 씨는 보증금 없이 새 집을 계약할 수 없어 임시 숙소로 이동해야 했고, 보증금 반환 소송을 제기했다.

📌 포인트: 계약 종료와 함께 임대인이 책임을 회피하거나 현금 유동성 부족을 이유로 반환을 미루는 사례는 실제 전세사기와도 유사한 위험을 가짐.

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4️⃣ 불공정 전가 계약서 → 세입자 책임 전환

사례:

직장인 한 씨는 1년 단기계약으로 수도권 외곽에 원룸을 계약했다. 계약서에는 “토지사용허가 미이행 시 계약 무효” 조항이 있었고, 갱신 시 임대인이 허가를 신청하지 않고 일방적으로 계약 종료 통보.
한 씨는 권리 주장도 못하고 쫓겨났고, 계약서 때문에 법적 보호 대상에서도 제외됐다.

📌 포인트: 일부 임대인은 계약서상에 불리한 조항을 삽입해, 법적 책임을 회피하며 제도 허점을 악용하는 경우가 존재.

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✅  대응 필요

핵심 위험                        설명

 

행정 리스크	허가 지연 또는 불가 시점과 계약 만료 시점이 어긋남
계약 공백	연속성 없는 계약 구조 → 주거 공백 또는 사업 중단
정보 비대칭	세입자는 허가 여부에 실시간 접근 불가
법적 사각지대	허가 관련 계약 종료는 ‘정당 해지’로 볼 여지 있음

 

 

 

🧭 토허제와 계약갱신– 사전 대응 전략

🔍 1. 대응 이유?

토허제가 시행되면 토지 이용 자체가 ‘허가제’로 바뀌므로, 임대인이 세입자에게 재임대를 주기 위해선 지자체의 사용 허가를 받아야 합니다.

 

따라서 계약 갱신 시점에 허가가 나지 않거나 연기되면,
세입자의 거주 안정성이 위협받을 수 있어 사전 대응이 매우 중요합니다.

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✅ 2. 투명하고 신뢰 있는 대응 전략

① 임대차 계약 시 ‘허가 조건’ 명시

• 임대차계약서에 “본 계약은 토지사용허가를 전제로 함” 등의 조건을 명문화해야 합니다.
• 이는 세입자가 나중에 법적 분쟁 시 권리를 주장할 수 있는 근거가 됩니다.

② 계약 갱신 전 ‘허가 여부’ 사전 확인

• 지자체(구청, 시청 등)에서 토지이용계획확인서를 통해 허가 여부 및 제한 사유를 반드시 확인합니다.
• 계약 만료 3개월 전에는 이 절차를 시작해야 안전합니다.

③ 허가 지연 시 중재 요청 제도 활용

• 지자체의 토지관리과/도시계획과에 문의하여 지연 사유와 보완사항을 확인하고 대응합니다.
• 필요 시 임대차분쟁조정위원회(LH, 대한법률구조공단 등) 상담을 받을 수 있습니다.

④ 세입자 보호 제도 활용

• 「주택임대차보호법」상 계약갱신청구권은 여전히 유효하며, 토지 사용 허가 여부와 별도로 존중받을 수 있습니다.
• 단, ‘토지 이용이 불가한 상황’이 입증되면 예외로 적용될 수 있습니다.

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📂 3. 실제 참조할 수 있는 제도/자료

  자료명                 출처                            링크           

토지이용계획확인서 발급 시스템	국토교통부	https://luris.molit.go.kr
주택임대차보호법	법제처	https://www.law.go.kr
임대차분쟁조정위원회	대한법률구조공단	https://www.klac.or.kr
지자체 도시계획과/토지관리과	해당 시군구청

 

• 토허제는 ‘세입자 권리 침해’가 아닌 ‘절차적 투명성’을 요구하는 제도입니다.

 

• 임대인-세입자 간 협력, 사전 허가 확인, 계약서 명시만 잘 이루어진다면 충분히 안정적인 계약 갱신이 가능합니다.

 

• 불확실성보다는 정보를 갖춘 신중한 대응이 가장 중요합니다.

 

 

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장단기 영향은

• 단기적으로 거래량 감소
• 임대차 시장 위축 가능성
• 장기적으로는 투기 억제와 공공성 회복 효과 기대

세입자와 임대인이 함께 확인해야 할 것

• 계약 전 해당 토지가 허가 대상인지 확인
• 지자체의 토지이용계획확인서 및 허가 여부 서류 확보
• 계약서에 허가 조건 명시

 

• 필요한 경우 법률 전문가 상담

 

토허제는 단순한 행정 규제가 아닌, 부동산 시장의 공정성과 지속가능성을 위한 제도입니다.

특히 세입자에게는 신중한 계약과 정보 확인이 필수이며, 임대인 역시 책임 있는 절차가 요구됩니다.

 

변화의 흐름 속에서 신뢰할 수 있는 정보를 기반으로 준비하고 대응하는 자세가 중요합니다.

 

 

시장관련 읽어볼사이트

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